なるべく早く返したい！住宅ローンの繰り上げ返済方法とは？

頑張って毎月住宅ローン返済をしているけど、いつか繰り上げ返済をしてローンの負担を抑えたい、と考えている人は多いのではないでしょうか。実際、繰り上げ返済をすることで返済額を大幅に減らすことが可能です。この記事では、繰り上げ返済のメリット、効果的なタイミング、注意することについてご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に借入額の一部（あるいは全額）を返済する方法です。毎月の返済では利息分が返済額に含まれています。一方、繰り上げ返済はすべて元金の返済に充てられるので、効果的に元本を減らすことができます。結果として、支払う利息の総額を軽減できます。繰り上げ返済の方法は、以下の2種類があります。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間は変わらず、毎月の返済額が減るというものです。毎月の返済額が少なくなるので、子どもの教育費がかかる、生活費の確保が必要、これから収入が減るなど、毎月の支出をできるだけ抑えたい場合に、毎月の住宅ローンの返済額を減らすことにより家計を安定させることができます。毎月の生活費に余裕が生まれるので、すぐに効果を実感できます。

期間短縮型

期間短縮型は、毎月の返済額は変わらず、返済期間が短くなるというものです。短縮された期間に支払う予定だった利息を軽減できます。なるべく早く返したい、利息を効果的に減らしたい、という方におすすめの返済方法です。ただし、繰り上げ返済をする金額が少ないとあまり期間が短くならないこともあります。一般的に、返済額軽減型よりも期間短縮型のほうが総返済額を減らすことができます。

繰り上げ返済をするには

繰り上げ返済の一番のメリットは支払う利息の金額が減ることです。さらに、繰り上げ返済をした際に、保証料が戻ってくる場合もあります。保証料とは、万が一住宅ローンを借りる契約者が支払い困難になった場合、保証会社が残りの借入残高を借入先に支払ってくれるというものです。借入先の金融機関のリスクを減らすために導入された制度で、繰り上げ返済によって借入期間が短くなるため、保証料の一部が返金されるのです。

そして、繰り上げ返済を考える上で大切なのが、タイミングです。いずれ繰り上げ返済をしたいと思っていても、どのタイミングで実行すればいいの？と悩まれる方も多いと思います。

基本的には、ローン残高が多い時に繰り上げ返済をした方が効果的といえます。なぜなら、利息は残高の額に対して計算されるので、繰り上げ返済により借入残高を減らすことで、支払う利息の金額を抑えることができるからです。

さらに、資金計画も大切になります。近い将来、教育資金や車の買換え費用などまとまった金額が必要になるのに、繰り上げ返済で手元の資金がなくなってしまっては大変です。万が一に備える貯金を確保した上で、繰り上げ返済するようにしましょう。

インターネットでも簡単にシミュレーションができるので、他の支出と合わせて考えてみるのもいいでしょう。実際の手続きは、金融機関の窓口でも可能ですが、電話やインターネットでも簡単にできるので、手間をかけることなく手続きできます。

繰り上げ返済をする際の注意点は？

ここでは、繰り上げ返済を行う前に知っておきたい注意点をご紹介します。

手数料がかかる

繰り上げ返済は5万円や10万円といった少額をこまめに返す方がいいのか、100万円といったある程度まとまった金額を貯めてから返す方がよいのか、悩まれる方も多いと思います。現在の住宅ローンはかなり低金利のため、どちらでも大差ないといわれていますが、金利が高い時に借りたローンの場合、こまめに返済した方が軽減効果は大きくなります。

しかし、こまめに繰り上げ返済をするときに注意したいのが、手数料です。多くの金融機関では窓口で繰り上げ返済の手続きをすると、約1万円〜3万円の手数料がかかります。取扱金額なども金融機関によって異なりますので、ご自身の金融機関に確認しておきましょう。

住宅ローン控除の適応条件

住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の1％が最長10年間、所得税等から控除されるというものです。たとえば、住宅ローンの残高が4000万円であれば、4000万円×1%＝40万円が、所得税から控除されます。

しかし、繰り上げ返済によって住宅ローン残高を減らしてしまうと、その分住宅ローン控除の額も減ってしまうので注意が必要です。金利1％よりも低い利率で住宅ローンを借りて、住宅ローン控除を最大限活用できている場合は、住宅ローン控除の期間が終わってからまとめて繰り上げ返済をした方がより減額効果が高くなります。

しかし、1年間で支払う金利は人それぞれなので、どちらが有利かはケースバイケースですのであらかじめきちんと確認しておきましょう。なお、繰り上げ返済によって残りの返済期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン控除の対象から外れてしまうので、こちらも注意が必要です。

今回は住宅ローンの繰り上げ返済についてポイントをご紹介しました。繰り上げ返済の方法には返済額軽減型と期間短縮型の2種類があり、早く完済できるのは期間短縮型です。しかし、家計の状況や住宅ローン減税との兼ね合いによっては、返済額軽減型を選んだ方がよかったり、すぐに繰り上げ返済をしない方がよかったり、さまざまです。生活に必要な資金を確保しつつ、繰り上げ返済を上手く活用して、スムーズに完済したいですね。